商业贷款买房利率下降房贷会减吗？如果降息，降息还会远吗？我的住房贷款已经开始还清了。如果降息，住房贷款会减少吗？”要了解住房贷款是否会减少，首先要了解商业银行贷款利率的两个关键因素：一是基准利率；二是浮动利率。基准利率由中央银行规定。各商业银行可根据自身经营情况，在基准利率的基础上，确定本银行存款利率和贷款利率的浮动比例。

　　因此，在住房贷款已经发放并开始还贷后，如果银行贷款利率下降，住房贷款是否会随之下降，取决于贷款利率的下降是基准利率的下降还是浮动比例的下降。

　　一。如果基准利率下降，你的贷款利息也会相应下降。

　　我们与商业银行签订的抵押贷款合同的利率规定如下：贷款年利率为基准利率上浮/下浮的百分比。所以如果基准利率改变，那么你的贷款利率也会改变。每次央行降息，借款人的月供都会相应减少，否则会相应增加。

　　例如：如果基准利率为4.9%，利率上升15%，那么实际利率为4.9%*（1+15%）=5.635%。到明年，银行的基准利率已经降到了4.8%，所以你的房贷也会调整，也就是说基准利率是4.8%，涨了15%。上浮部分不做调整，实际利率为4.8%*（1+15%）=5.52%。

　　2。如果是浮动比例的减少，对您的贷款利息不会有任何影响。

　　我们办理住房贷款时，利率是按合同签订之日的基准利率计算的。银行将在此基础上上浮或下浮。合同签订后，浮动比例是固定的。只要央行的基准利率不作调整，无论银行的房贷利率如何调整，购房者的房贷利率都不会改变。贷款合同的浮动比例也由各商业银行自身决定，因此不同地区、不同银行、不同借款人的浮动比例会有所不同。

　　例如，如果您的抵押贷款利率为5.88%，那么您的抵押贷款利率是商业银行根据4.9%的基准利率（五年期贷款基准利率）上浮的20%的利率（5.88%/4.9%-1=20%）。20%的浮动利率将永远不变，不会随着商业银行利率调整或央行基准利率调整而调整。如果央行今年降息，五年期以上贷款基准利率将降至4.8%。明年，您的贷款利率为4.8%*（1+20%）=5.76%，也就是说，20%的浮动利率不会随着央行基准利率的变化而变化。因此，要特别注意住房贷款的浮动比例，而不是具体的贷款利率。

　　如果你比别人多上浮20%，不管什么时候，你都会比别人多付20%的利息。比如2012年，一笔住房贷款的利率是6.8%，现在他只需要支付贷款利率的4.9%，因为当年5年以上贷款的基准利率是6.8%。如果你现在的贷款利率是5.88%，上升20%，看起来比那一年的6.8%要低，但实际上是上升了20%。因为当基准利率回升到6.8%时，房屋贷款利率为6.8%，你的贷款利率为6.8%*（1+20%）=8.16%。