现在的房子，大多都是框架结构，除了承重柱和混凝土的部分，别去动它，其他室内的户型格局，基本上是可以改造的。有的三房可以改为两房，有的两房也可以改为三房。
而且，户型对于房产含金量的决定性，越来越弱，一套房产最主要的价值权重，是所处的城市地块以及绑定的配套资源赋予的，户型、朝向、面积大小等，对于房产含金量的影响因素，顶多占到30%。
如果是在同一个地段同一小区内，小户型和大户型对比，显然小户型更有流动优势，对外也更容易出租，大户型在二手房存量市场的单价和涨幅，反而不如小户型表现出色。
户型空间浪费和可变性
大两房和小三房之间的选择，如果所处的地段、小区都一样，那么肯定是选择总面积更小一些的小三房，因为三房的户型基本上是刚需标配，而且室内的动静分区、动线也基本是按照三房来设计的，三房很容易就改成两房。
如果是大两房的户型，未免显得有些浪费面积了，毕竟，卧室区域其实没必要太大，太大的卧室一来不聚气，容易影响睡眠质量，导致失眠等，二来也不方便打扫，而且容易藏污纳垢。
就算大两房最后因为居住人数需要，可以拆改成小三房的刚需布局，但是动线大概率是要被打乱的，特别是动静分区的部分，有时候你改出来的卧室静区楼顶，就是楼上邻居的动区，多少还是会受到噪音影响的。
资产流动性
大两房和小三房的户型，虽然看似户型差异，但是，在二手房存量市场，其流动性是不一样的。
一套120平方米的大户型，但只做了两房，和一套90平方米的三居室小户型对比，肯定是后者的受众面更广一些的，一方面是因为户型结构相对比较传统，容纳居住人数更多，另一方面，总价也相对要比大两房低一些。
在二手房领域，越是大户型的房产，单价和涨幅，往往越不如小户型那么走俏，因为同一个地段，人们都愿意花更低的成本，去购买相似的地段、区位和配套资源。
这一点上，大户型多出来的预算价格，实际上只是为了面积而买单，但是混凝土浇筑多出来的面积，显然不如房产绑定的脚下的地块和配套资源那么值钱，所以大户型的平均单价就被拉低了。
居住、持有成本不一样
房产有居住成本，比如入住的装修、水电等，还有持有成本，比如物业费、可能到来的房产税等。
在这方面，大两房所需要耗费的成本，就要比小三房的成本更高的，而且，很多开支比如物业、水电等，都是相对长期的支出，细水长流，积少成多，哪怕面积多一点出来，那么相应的成本也是会增加的。
所以，在大两房和小三房之间，居住、持有成本更低的，显然是小面积的小三房，这也是一个很关键的考虑因素，这年头，地主家也没有多少余粮，没必要只是为了一个大空间，持续掏空那么多的现金流出去。
综上，无论是从自住、出租，还是从资产流动性、增值属性来看，面积小一些的小三房，是要比大两房更具优势的，一些一二线城市，核心地段，拥有地铁站、商场、公园、写字楼等配套的小户型，大概率会成为城市的稀缺资产。
不仅对外租金回报率高，而且流动性也很大，毕竟，小户型也更匹配未来一代户、独居、丁克等为主的家庭形式和结构，因此，越是小户型，往往就越吃香。
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