认购函是对双方交易房屋相关事项的初步确认。一般来说，商住认购实际上是合同签订前的合同，而不是购买协议。
双方签署认购函后，还必须签署正式的购房协议。但在实践中，经常会出现这样的问题，一些开发商和买家签署了认购书，并出于各种原因，根据认购函将房屋出售给第三方。目前，很难通过订阅书来保护以前买家的利益。
为此，中国法律规定，商品房的认购、订购、预订等合同具有商品房买卖合同的主要内容，卖方按照协议接受买方的购房款的，该合同应认定为商品房买卖合同。如果开发者违反本协议，开发者应对无法履行的违约行为承担责任。
(1)目的不同时
商业住宅认购函是一种预订协议，即为签订未来商业房屋销售协议而签署的协议，属于合同前阶段的合同。商品房销售合同是本合同的合同，它确定了用于购买和销售商品房的权利和义务。
(2)合同内容不同时
认购函的合同比较简单，通常只约定房屋面积、总价、地理位置、商品住宅销售合同在特定时间和地点签订等，买卖双方通常无法直接在认购文件中完成交易。商品房买卖合同包含购房买卖的所有主要条款和条件，包括房屋的付款和时间、所有权凭证的处理、违约责任等，允许买卖双方完成交易。
(3)签约时间往往不同。
认购信通常在预售商品房之前签署，但这是开发商尽快返还资金和稳定客户的方式。在开发商获得商品房预售许可证后或在出售现有住房的情况下，销售合同成立。
住宅认购函与商业房屋买卖协议的主要区别不在于其名称，而在于其内容，如果认购书包含商品房买卖协议的主要内容，且卖方按约定接受购房价款，则该认购文件应认定为商品房买卖协议。
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