商品房预售制度是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。这种制度在中国内地和香港都有实施，但两地的具体规定和实践有所不同。本文将对比两地的预售制度，并分析其优缺点和改进方向。

　　中国内地的预售制度于上世纪九十年代引自香港的预售楼花，主要解决早期开发企业资金不足的问题，但在制度设计上又有所调整。

　　中国内地获批《预售许可证》须满足三个条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证和施工许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　购房者在购房合同网签后申请按揭贷款，按揭贷款作为预售资金存入监管账户。预售资金由开发企业与监管银行、监理单位三方签订监管协议的方式监管，开发企业项目建设过程中可以取用。

　　香港获批《预售楼花同意书》须满足两个条件：确保地价已经全数支付;证明有能力支付所有“建筑费”。建筑费证明有三种方式，满足其一即可：①从银行处获得建筑费用贷款(存入信托专户，项目完工前不用还款);②银行贷款承诺书(银行向政府承诺兜底);③无担保贷款合约(由财务公司作出无担保贷款合约)。

　　购房者签订购房合约时支付等同楼价5%的订金(如有特别条款则额外支付)，定金锁定在开发企业律师事务所的信托账户，直到项目完工确认交付后，开发企业才会收到款项。购房者在房屋完成建设并正式交付前才申请按揭贷款。

　　从上述对比可以看出，两地预售制度在预售条件、建筑费管理、预售资金与按揭贷款等方面存在较大差异。总体来说，香港的预售制度更加严格和规范，要求开发企业确保有足够资金完工，并通过信托专户实现破产风险隔离，保障资金安全。

　　而中国内地的预售制度相对宽松和灵活，允许开发企业以较低的资金投入卖期房，并以销售收入补充建设费用，加速了资金周转和住房供应。

　　中国内地的预售制度在一定历史阶段对快速增加住房供应、解决居民住房方面的历史欠账、加快房地产行业发展起到了积极作用。但制度本身也存在缺陷，开发商形成高杠杆无序扩张的经营方式与其不无关系。这些年提出“房住不炒”是非常必要和正确的，制定“三条红线”等监管政策的初衷也是良好的。面对当前的一些烂尾现象，建议长短结合采取措施以化解风险。

　　首先，完善商品房预售制，在制度设计上保交付。当前购房者以预付全部房款(首付款和按揭)参与商品房建设费支出，与开发企业共担开发风险，但制度上却无法保交付，权益不能保障。建议参照香港，调整按揭贷款申请发放节点与预付资金使用管理，由开发企业负担全部建设费用，并严格预售条件，确保建设资金充足且做到风险隔离，从制度上解决交付问题。

　　其次，加强预售资金监管，在实践操作上防风险。目前各地区预售资金监管存在政策不明确、提取基数和提取比例过高、提取节奏不合理等问题。

　　建议统一全国的规定，采取全额资金监管或重点资金监管的方式，严格控制提取基数和提取比例，按照工程进度合理安排提取节奏，加强监管银行、监理单位和相关部门的责任和协调，及时发现和处置违规行为。

　　最后，规范房地产市场秩序，在市场机制上促平衡。出现烂尾风险的根本原因，在于开发商高杠杆无序扩张的经营方式和房地产金融化。

　　建议从供需两端入手，优化土地供应结构和节奏，增加中小套型住房供应;引导居民理性消费，增加租赁住房需求;完善房地产税收体系，调节市场预期;加大对违法违规行为的惩处力度，维护市场公平竞争。

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