在近期的房地产讨论中，两个重要主题不断浮出水面，一是公摊面积的问题，另一是预售制度是否应该取消。对于这两个问题，《中国房地产报》采访了多位业内专家，他们对这两个问题表达了强烈的意见，但这些意见是否真的有益于购房者和市场的繁荣呢?
数字游戏还是幸福感?
对于许多买房者来说，面积是评估房产价值的重要因素，特别是在中国这样的高人口密度地区。
专家们的主张，即公摊面积能提升消费者的幸福感，这种观点看似逻辑清晰，但实则对消费者造成了一定的误导。
购房者在看到自己即将拥有的房产面积达到100平米时，确实会感到很满足。然而，这个数字往往包括了公摊面积，实际的私有空间可能只有70平米。
这就好比，你认为你购买的是一个1000平方英尺的公寓，但实际上，你只能使用其中的700平方英尺，其他300平方英尺属于公共空间。
这30%的空间包括了公寓楼的走廊、电梯间、楼梯、消防通道等公共设施。这些设施虽然确实是购房者所使用的，但是它们不在你所购买的私人空间内，你对这些空间的使用受到限制。
因此，如果将这部分面积计入房屋的总面积，那么，买房者实际获得的面积就被夸大了。
然而，即使如此，专家们仍然坚持认为，这种计算方式可以提高消费者的幸福感。
他们认为，消费者看到的数字越大，感到的满足感越强。然而，真的应该用数字游戏来让消费者感到满足吗?
这种方法是否过于片面，忽视了购房者的实际需求和他们对于实际使用空间的期望呢?
这种方法是否真的公平，还是只是一种误导消费者的手段呢?这些都是我们需要深入探讨的问题。
预售只是效率还是风险?
房产预售制度的存在与否长期以来一直是市场争议的焦点。一些专家坚决反对取消预售制度，主张其维持2 ，他们认为，取消预售制度将直接导致房价上涨3 ，使得购房者需要承受更高的经济压力。
他们强调，预售制度的实施不仅有助于开发商提前预估市场需求4 ，从而制定更有针对性的销售策略5 ，而且也有助于避免可能的资源浪费 。
另一方面，这些专家声称，预售制度是购房者有机会以相对较低的价格购买未来可能会上涨的房产。这种预期的上涨可能为购房者带来潜在的经济利益，而这一切都得益于预售制度的实施。
然而，这些看似有利的因素背后，似乎忽视了预售制度潜藏的巨大风险。
由于预售制度的特性，购房者往往需要在楼盘建设尚未完成时就购买房产，这意味着他们需要承担楼盘可能无法如期交房或质量不达标的风险。这些风险包括但不限于开发商的跑路、工程的停工、项目的延期甚至烂尾等。
我们也会发现，房地产市场的发展不仅受到政策的影响，还受到经济、社会、文化等多方面的因素的影响。在这些因素中，有一个值得我们特别关注的是，2023年上半年中国房地产市场的数据和事例。
根据国家统计局的数据，2023年1-3月份，全国房地产开发投资25974亿元，同比下降5.8%;其中，住宅投资19767亿元，下降4.1%。房地产开发企业房屋施工面积764577万平方米，同比下降5.2%。其中，住宅施工面积538214万平方米，下降5.4%。房屋新开工面积24121万平方米，下降19.2%。其中，住宅新开工面积17719万平方米，下降17.8%。房屋竣工面积19422万平方米，增长14.7%。其中，住宅竣工面积14396万平方米，增长16.8%。
从这些数据可以看出，2023年上半年中国房地产市场仍然处于低迷状态，各项指标均呈现负增长或低增长的态势。这与2022年全年的情况相比，并没有出现明显的改善。
那么，导致这种情况的原因是什么呢?根据一些专家的分析，主要有以下几个方面：
一是房地产调控政策的持续收紧。2022年以来，各地出台了多项限购限贷、限价限售、限制商业用地转为住宅用地等措施，以遏制房价过快上涨和投机炒作。这些措施有效抑制了部分非刚需和投资性需求，导致市场成交量和价格双双下滑。
二是房地产融资环境的持续收紧。2022年以来，“三条红线”政策对重点房企进行了严格的资金监管和融资管理，限制了其有息负债规模和增速。同时，“房地产贷款集中度管理”规定了银行业金融机构的房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，不得高于确定的相应上限。这些政策使得房企和购房者都面临着较大的融资压力和成本。
三是房地产市场需求结构的变化。随着人口老龄化、城镇化率提高、城市群发展等社会经济变化，购房者的需求也发生了变化。一方面，刚需购房者对于住宅品质、功能、配套等有了更高的要求;另一方面，改善型购房者对于住宅价格、位置、户型等有了更多的选择。这些变化使得部分楼盘难以满足购房者的需求，导致销售不畅。
四是新冠疫情对于房地产市场的影响。2022年以来，新冠疫情在全球范围内持续蔓延，给各国经济和社会带来了巨大的冲击。中国也不例外，虽然疫情防控取得了显着成效，但仍然出现了多次本土疫情的反弹。这些疫情不仅影响了房地产市场的供应和需求，也影响了购房者的信心和预期。
综上所述，2023年上半年中国房地产市场仍然面临着诸多的困难和挑战，需要政策和市场共同努力，才能实现平稳健康的发展。那么，下半年的房地产市场又将如何呢?敬请期待!
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