端午节小长假，楼市期中考前最后一搏，市场也也确实热闹。这三天的约访量，让老王有梦回“白金二月“之感。
但是结果看，与二月份大相径庭。老王查询了一下某渠道商的后台数据，发现这是一个共性现象。
开发商几乎做了自己能做的一切，渠道商也三军用命，购房者虽然有点小纠结但也有足够的诚意。
成交数据不好，问题出在产品之外。
相比三年前，市场主力需求和痛点都变了，然而开发商的营销逻辑还在“原地”。
一月卖1套|带看榜第一的”学区“房真惨
端午节假期，楼市呈现了极致的分化。小长假第一天，一位粉丝要去看看东李的盘。一路之隔的两个盘，呈现出了截然不同的人气。
上午10点半这样的黄金时间段，路东的冷盘竟然一个看房人都没有!而且，老王到达时，门岗负责登记的工作人员都不在岗位上，也没有看到案场负责人，从这些细节可见这家开发商心气有多差。
路西的楼盘则是门口停了两排车，停车场就是下午5点去也是爆满。
市场越冷，热点越集中。
当然，最极致的数据出现在高新区。一个四面都是学校的楼盘加推，产品还可以，价格足够低，也有教育资源，所以在某渠道商的内部榜单上，这个楼盘现在已经是全市带看量的第一名。
然而截至6月19日的统计数据，这个楼盘109组看房人，0成交。最新的数据是190组看房人，只有1个人成交。
感觉破零，比中国男足都费劲。
学区房不吃香了?!
是的!
适龄儿童最后一个洪峰已经过去，实际上那些孩子在2024年，2025年上学的家长也早已经完成书包房的布局。
20026年、2027年上学的孩子，大家可以从上图可以看出，只有今年的一半左右!
而且，崂山张村河、市北滨海新区和启元学区、李沧北都有名牌学校在25年前后招生，热点进一步分散。
把宝都压在学区上，命运注定十分悲惨!
那么，现在的楼市热点是什么?
痛点偏移|开发商卷错了方向
我们现在如果打开短视频平台，会发现地产类的推广基本都是一个套路：
或胖或瘦或高或矮或俊或丑的主播，站在营销中心的不同角落，给你介绍着楼盘的亮点，那个完美无缺的神户型往往是重点。
户型当然很重要，所以我们看现在的新盘，不论是老四方腹地的通和·启章，还是东李的昆仑·天麓湾，或者是森林公园洋房新品，哪一个户型差?
全明通透元宝户，极致宽厅阳台赠送，户型可以说卷到头了。
所以，当户型都接近满分的时候，你封阳台与不封，在这一块都没有优势。
老王梳理自己的读者档案发现，那些有着买房强烈意愿，但是迟迟没有出手的人，最大的痛点不是开发商的产品力，也不是学区，更不是价格，而是交通。
老王有一位读者，预算达到了600万，在五四广场附近上班，但是点名必须要买低密地铁房。
都这个身价了，为什么不开车?
不是不能开车，是真没地方停车。
在市南、市北、崂山，有类似痛点的人不在少数。作为普通员工，在单位没有固定停车位，公共车位在上下班早高峰是一位难求，停车难胜于养车的费用压力。
当然，还有相当比例的年轻人，打死也不开车。
坐地铁玩手机多爽啊，开车多累啊!再说了，一玩手机玩到半宿，你让我大清早开车去上班，搞笑呢?
问题是，哪有那么多价格合适、产品力也强的地铁房?
中年改善族，同样也关注通勤问题。一个是到自己单位如何通勤，一个是孩子上学如何通勤，一个是老人如何通勤。
端午节最后一天，老王陪着一名读者去欢乐滨海城看房子，开发商实力、规划、户型、价格都满意，但是提了一个问题：
老人要是住这儿，怎么回市南接送孩子?
可以坐16路到四方换乘1路车……
地铁造价高、修建周期长，有个有轨电车和定制公交也行啊。问题是，这种看上去有些Low的公共交通工具，没有几个开发商拿着当事儿。
在市南、市北、崂山工作的人目前是市场主力，他们需要一个零换乘的公共交通工具，或者需要你告诉他有什么确定的方式能让他从家门口十分钟到达地铁口，这个时候你给他讲再多的园林、户型和价格，但是没告诉他如何上下班，是不是都是白费?
如何卷交通，是下半年开发商面前的一大课题，也是城市层面救市的关键。上下班通勤的问题解决不了，你房贷层面一个月省六个汉堡套餐，都没有人去买。
接地气|比降价更重要
端午节的最后一天，看到了李沧某楼盘继续降价的新闻。小户型降价30万，最大的户型降价70多万。
六月底打开降价模式，七月、八月会不会继续下行?
有些盘卖得不好，主要是两个方面的原因。一个是骄懒病，在牛市里卖得好就飘了，觉得不管在什么市场，什么板块，只要复制粘贴，然后一阵尬吹就能大卖，这必然被市场打脸;
还有一类，就是“家长病”，也没少动脑子，也不少花钱，以我认为对你好的方式去做产品，却不问自己的目标客群究竟需要什么样的房子，需要什么样的配套，连起码的市场调研都不做，这样自然也很难取得佳绩。
当你的产品不够吸引人的时候，降价真是饮鸩止渴。
所以，对于开发商而言，最重要的不是降价，而是将短板补齐。如果营销中心门可罗雀，那要搞明白，为什么没有看房人来;如果到访量可以，但是成交量惨淡，那要弄明白购房者不买的原因是什么。
然后，针对购房者的这一痛点，进行升级突破。
对于购房者来说，任何自以为是的尬吹都毫无意义，在痛点之上的触动才是核心。
所以，分化的楼市中，产品力卷到尽头，价格卷到底线之时，就应该及时回头了。真正放下身段卷需求，为购房者做好生活的闭环，才是突围的关键。
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