最近，关于是否要“救楼市”，各方争论的热火朝天。但普遍的思维还停留在“旧模式”上，即是否有必要采取“大尺度”“大剂量”的“硬招”、“管用的招”。比如，一线城市退出限购、首付比例降至10%、国资进场兜底等，迅速实现楼市从ICU急救到KTV嗨歌的过渡。

　　一、从《经济日报》的风向性文章来看，国家对于楼市的治理姿态，已然进入一个更高的境界：面对高位不胜寒，“治大国如烹小鲜”，需把楼市看作是“慢变量”。在纾困政策“应出尽出”，货币环境已是历史最宽松的情况下，现在应该做的、能做的就是8个字：“休养生息、静待花开”。

　　怎么理解?

　　尽管4-5月楼市惯性下滑，但1-5月销售面积同比还在增长，作为楼市基本盘的百城增幅(21%)更大。当下，最佳策略是，让身体机能慢慢地自我恢复，而不是大剂量下去让其满血复活。同时，也要让狂奔了20年的心灵静下来，让“上了N个台阶”的欲望从云端下来。

　　为什么这么讲?

　　救市理由千万条，各有各的动机和鬼胎：有的给开发商带货;有的关心自己手上的多套房子贬值，或卖不出去;有的人感觉赚钱少了，或“赚慢钱”“赚经营的钱”实在太辛苦了，想回到“赚快钱”的感觉。当然，也有的关心地方卖不出地，发不出工资，关心金融坏账等等。

　　但是，你知道政府最关心什么吗?

　　就业!

　　时代的一粒尘埃，落在普通人的身上，就是一座大山。相比上面讲的那些问题，数以亿计的普通人的就业，包括年轻人、新就业大学生、农民工，就是当下最大的问题。哪里能解决就业?往往就是劳动力密集型的产业，有烟火气、有人气的产业。发展房地产能解决就业吗?

　　不行!

　　一来，房地产不是劳动密集型的产业。

　　二来，房地产客单价最高，它就是个“吞金兽”。大树底下不长草，它一起来了，资金都往这个领域走，其他该扶持、该呵护的领域——广大实体民企、中小微、个体户，很难生长。

　　三来，房地产发展了，收入和积蓄被挤压，普罗大众不敢消费。一个人的消费，就是另一个人的收入，这就是就业。

　　哪怕是3000元/月的收入，只要保障数以亿计的人能获得这样的收入，就业问题就解决了。没有普罗大众的广泛就业，就没有消费和内需。没有消费和内需，微循环就畅通不了，经济就没前景。

　　所以，房地产只要“不太差”，就可以了。什么叫太差呢?比如销售下滑30%，投资下滑20%;比如，一家大银行因为地产风险倒闭了;再比如，因为交不了楼，各地正在上演维权潮。现在，房地产就是这种“不太差”的状态。既然在增长，不太差，那就不需要救助!

　　今年追求“不太差”，以后每年也是!

　　二、

　　我们看看，深圳在做什么?

　　作为楼市风向标的深圳，近期正在推进一项浩大的工程——城中村“统租”，地方亲自下场充当“二房东”。根据规划，占深圳存量住房一半的城中村，55%的房要被整治。2021-2027年，深圳要新增筹集100万套保租房。到2035年，保租房将覆盖500万人，占常住人口的26%。

　　这项工程，尽管有点儿疾风暴雨，各方在批评其损伤了现有的租赁生态。但是，它向全社会宣示一件事情，即深圳要在短期内，实现“有效房源”的数量级供应，从而让“租的一端”，彻底壮大起来，连同正在推进的“租购同权”(住房入读公办学校)，实现房改的目标。

　　什么是有效房源?

　　就是政府背书的房子

　　过去，包括深圳在内，城中村治理走向两个极端：

　　要么，不管不顾，出了问题我也不负责任;

　　要么，拆除重建，一次性地将违法建筑赎买，转为商品房。

　　不管不顾，导致城市的“二元结构”：一边是合法的商品房，即城市政府主导的城镇化;一边是违法城中村，村集体主导的城镇化。对于后者，不管是政府，还是村集体，都不认为这是正规状态。特别是对于1000多万住在其中的租客，他们不认为自己真正融入城市。

　　拆除重建，成本过于高昂，不仅抬高了全市的房价、生活成本，而且导致1000多万租客，更没有希望融入城市，甚至绝望。更重要的后果是，深圳的商品房市场，越来越失去动力。因为，昂贵的楼市，成了少数有钱人对敲的杠杆游戏，有能力参与游戏的人，越来越少了。

　　三、深圳做的，一是政府背书，二是大额度补贴。将其赋能为“准商品租赁房”，即居住体面、配套完善。居住体面，就是商品房的配套，城中村统租房都有;配套完善，是最关键的，就是租房能入读公办学校。可以确信地讲，“租购同权”在深圳将以肉眼所见的速度实现。

　　当然，任何改造，都会导致租房的成本上升，而短期内“清退”，导致很多租客被迫搬家，有的还会影响就近上学。搬家的滋味不好受，每搬一次家，情感上就被城市抛离一次。这是城中村“统租”被诟病的地方，笔者完全赞同，也呼吁深圳在推进这项政策时更精细化一些。

　　但是，这是操作层面的问题，技术上可避免，但供给侧改革的大方向是对的。从中长期来看，如果未来有上百万套正规房源，一下子投入到市场，它会产生什么效果呢?近年来，深圳租赁市场的房源足够多了，租金也一直在下降。供给侧大规模放量，一定会产生降租金的效果。

　　所以，未来深圳的租金，将明显下跌。或许，你关注的是，租赁企业经营的问题，但政府这么做，就是要降低新市民、年轻人、新就业大学生、打工人等等的租金，所有这些无能力买房的人，在深圳未来能够“体面地租住”，不再为居住高成本而担心，不再为小孩上学担心。

　　也就是，最大程度地降低居住的成本。这样，其消费潜力才能释放出来，而这部分人群才是消费和内需的主力。深圳统租“城中村”，与大力度推广新能源汽车，大力度建设公办学校(包括私立学校“转公”)，非户籍入户门槛降低甚至没有门槛等等，逻辑是完全一样的。

　　简单讲，就是我们进入了全方面“降成本”的时代，即把过去繁荣时期掩盖的一切体制成本、环节成本都要降下来，都要砍掉。从而大规模释放消费和内需，解决3-4亿新市民人群的就业，再造一个“中产群体”，连同现在大概2-3亿的中产群体，壮大我们的“腰部”，实现橄榄型社会。

　　上世纪70-90年代，我们的父辈祖辈，那时他们的工资只有几十元或上百元。但是为何，他们有能力，也敢于购买超过工资几倍到几十倍的“老三大件”(自行车、手表、缝纫机)，新三大件(电视、冰箱、洗衣机)。因为，他们没有后顾之忧，不用为房子、看病、教育担心。

　　现在，为何新市民、年轻人、新就业大学生，包括新中产、老中产不敢消费，拼命储蓄，有的躺平，因为他们的顾虑太多、成本太高，包括房子、小孩教育、自己的养老、父母的养老。现在，就是要把这些成本降下来，房子的成本首当其冲。这个过程，现在已经开启，不可逆转。

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