因城施策叠加显效
纵观去年全年，在多重超预期因素影响下，交易数据出现明显拐点。“2022年房地产市场呈现出市场销售回落、多家民企债务违约、土地市场流标持续等特点。”中原地产首席分析师张大伟说。
面对市场震荡，一系列楼市调控政策陆续出台，促进房地产市场修复。去年3月以来，楼市调控政策密集发布，各地因城施策，从优化限购政策、降低首付比例和房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低交易税费、推进“带押过户”等各方面发力。据中指研究院监测，2022年有超300个省市(县)出台政策超千条，政策优化频次达到近年峰值。
2022年3月，郑州成为第一个取消“认房又认贷”的城市，明确“对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”。此后，苏州、南京、青岛、天津等重点城市均优化“认房又认贷”。“郑州取消认房认贷的举措对国内其他重点城市有示范意义，实质性降低了购房成本，释放改善换房需求，促进市场修复。”刘丽杰说。
2022年5月，长沙成为第一个提出“以租换购”的城市，将存量房盘活供作租赁住房，盘活供作租赁住房后不纳入家庭住房套数计算，在履约期内可交易。此后，成都、重庆、西安等地也有“以租换购”政策出台。
“‘以租换购’政策的创新之处在于，打通了新房、二手房和租房市场通道，为其他城市提供了新的政策调整样本。”刘丽杰表示，存量房源作为租赁住房，一方面切实增加租赁房源供给;另一方面10年及以上的锁定期限，为市场提供了一批长期稳定租赁房源，有效缓解当下租赁市场“不稳定”的痛点。
去年以来，佛山、东莞、廊坊等核心城市周边城市全面取消限购。杭州、南京、武汉等二线城市放松多孩家庭购房政策，多孩家庭可新购一套房，同时降低二套房首付比例。
今年以来，我国经济呈现恢复向好态势，房地产市场的稳定性尤为重要，“稳支柱”“促需求”“防风险”成为2023年房地产行业的政策主题。一季度，中央和相关监管部门多次强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求。据中指研究院监测，一季度全国有超百个省市(县)出台政策超180条，各地政策多聚焦在提高公积金贷款额度、发放购房补贴等内容，部分城市政策涉及优化限购政策、降低首付比例及房贷利率、优化预售资金监管等方面。
4月28日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。“结合会议释放的相关信号，防范房地产风险仍是重点，在当前的市场环境下，房地产政策环境整体仍处于宽松状态。”中指研究院市场研究总监陈文静表示，“整体来看，今年以来房地产市场运行的好转更多为恢复性好转，市场内生动力仍偏弱。短期来看，稳定购房者置业信心和预期仍是促进房地产市场恢复的关键。”
陈文静认为，二季度，前期已出台的保交楼、加大“三支箭”支持房企融资等政策有望继续落实到位。各地楼市政策或继续优化，如重点一二线城市库存较高的郊区，或按照一区一策原则，优化限购条件和认房认贷政策;结合生育政策，对二孩以上家庭的限购套数、首付比例、房贷利率等给予支持;降低房屋交易税费等。
“随着经济恢复和城市发展，核心一二线城市将继续发挥经济、人口、产业等基本面优势，房地产市场具有较大发展空间。经济发展较弱、人口流出城市，预计市场将基本修复到疫情前的平稳状态。”刘丽杰说。
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